5 советов инвестору в недвижимость в 2011 году

«В инвестировании в недвижимость лучшим советником является профессиональный консультант, а также подробный самостоятельный анализ рынка, его арендного потенциала, распределения туристических потоков и т.д. Об этом специалисты компании IntermarkSavills рассказывают на семинарах по инвестированию. Но есть несколько рекомендаций, на которые мы хотели бы обратить особое внимание в 2011 году», - говорит Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Не следовать за толпой. Всех частных инвесторов в спекулятивные рынки вовлекает толпа. А к российским инвесторам это относится в первую очередь. Ведь многим из них свойственно необдуманное принятие решения о покупке недвижимости, основанное на не всегда удачном примере соратника. Достаточно вспомнить классические примеры инвестиционного краха (Дубай, Калабрия), когда цены на недвижимость увеличивались лишь в прайс-листах, а на деле виртуальный рост цен был обеспечен появлением новых покупателей.

Не слушать советы друзей. В инвестировании самые плохие советчики - друзья. Они могут отговорить Вас от любого Вашего проекта или затеи, такой как, например, покупка гостиничного номера, без какого-либо логического обоснования. Между тем, по мнению Игоря Индриксонса, профессиональных консультантов по инвестированию в недвижимость в России пока нет. А в Европе для того, чтобы заниматься подобной деятельностью, необходимо иметь сертификат финансового советника или инвестиционного консультанта, а при совершении сделок предусматривается уголовная ответственность и страховка.

Не играть в экзотику. Российские инвесторы очень любят экзотические рынки:  Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортная недвижимость Египта. Во многом это обусловлено тем, что эти страны широко представлены на российских выставках по недвижимости, в то время как на этих мероприятиях никогда не встретить, например, застройщика из Великобритании.  В пресс-релизе  «40% на ветер или сколько платит покупатель зарубежной недвижимости за маркетинг» был приведен рейтинг стран с самыми высокими комиссиями агентам. Не трудно догадаться, что самые высокие комиссии (до 40%!) платятся на экзотических рынках. Риэлторы за хороший процент от сделки обещают клиентам прибыль даже на рухнувшем рынке Дубая или на побережье Болгарии, где европейские инвесторы перестали покупать недвижимость уже несколько лет назад.

По словам эксперта, нужно выбирать стабильные низкорисковые страны, как это делают западные пенсионные фонды. А они, напомним, являются крупнейшими инвесторами в недвижимость.

Без банка ни шагу. Частному инвестору легче обезопасить себя, когда банк контролирует сделку, поскольку в первую очередь банк думает о том, за сколько в случае дефолта инвестора он сможет продать данный объект.
Именно в этой связи уже не раз упоминался итальянский регион Калабрия, пострадавший от виртуального роста цен на недвижимость. А ведь именно в Калабрии банки ипотеку  не выдавали. Покупая недвижимость за 100% собственных средств, инвестор тем самым принимает на себя 100% рисков. Однако целесообразнее будет разделить эти риски с банком. Хотя бы по той причине, что в случае, если продать объект окажется проблематично, всегда можно будет заложить его в банке, пусть и за 70-80% от стоимости. 

Аренда, аренда и ещё раз аренда! Известно, что недвижимость может приносить доход не только с точки зрения прироста капитала, но и с точки зрения сдачи объекта в аренду. Но даже если рассмотреть в качестве примера самую высоколиквидную квартиру в Москве (однокомнатную, в панельном многоэтажном доме рядом с метро), то вряд ли кто-то точно сможет точно сказать, за какую сумму ее можно будет продать через год. А вот прогноз по аренде всегда более-менее понятен. По мнению Игоря Индриксонса, объем рентного дохода можно предвидеть, а точный прирост капитала – нет.

статья здесь

http://www.gdeetotdom.ru/articles/talk/1821923/